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城市進存量提升階段 城市更新改造成主戰場

http://www.lnrjqi.tw 2019-11-19 來源:第一財經 作者: 發表評論(0)

  近年來,大城市發展逐漸由增量擴張向存量提升轉變。

  國家發改委等15部門日前聯合印發了《關于推動先進制造業和現代服務業深度融合發展的實施意見》提出,要鼓勵地方創新用地供給,盤活閑置土地和城鎮低效用地,實行長期租賃、先租后讓、租讓結合等供應方式,保障兩業融合發展用地需求。

  盤活存量土地和低效用地,加快存量提升,也成為許多城市發展的重要方向。在廣東順德,以村級工業園升級改造為突破口,順德目前已完成改造面積1.6萬畝,今年要完成超2萬畝的改造目標,而村級工業園改造完畢后騰出的13.5萬畝,將為高端制造業發展騰出空間。

  11月5日,深圳召開產業用地全球推介計劃新聞發布會,宣布將一次性集中推出30平方公里產業用地,總共25宗地。深圳此輪向全球推介的產業用地全部來自土地整備,通過集中資源、集中力量、集中智慧,創新“規模整備、一體規劃、連片開發”實施模式。

  根據當地媒體報道,目前深圳全市有工業區約7200個,平均規模3.6公頃,平均毛容積率1.4、平均建筑層數4層,近90%分布在原特區外;目前全市清查出的已批未建土地達到564宗,面積11.9平方公里,其中出讓10年以上未建宗地398宗,面積869公頃。除此之外,深圳還梳理出有潛力的低效用地約300平方公里。這一連串的數字意味著,深圳的國土空間潛力巨大,只待挖掘。

  華南城市研究會會長、暨南大學教授胡剛對第一財經分析,經過幾十年的快速發展,珠三角的土地開發空間已經日趨飽和,在嚴格的農田和生態保護線以及大城市劃定城市邊界的情況下,今后新增建設用地將較為有限,占比也會下降。相比之下,存量土地的改造提升對城市拓展發展空間十分重要,未來存量土地的改造會占據大城市建設用地的主要部分。

  在廣州,今年8月,廣州市發布村級工業園整治提升的實施意見,提出要通過淘汰關停一批、功能轉換一批、改造提升一批,分批次有步驟進行村級工業園整治提升,創新村級工業園整治提升工作的體制機制,強化環境及安全整治,淘汰污染及落后產能;全面提升村級工業園的產業結構及單位產出;提高土地集約節約利用效率,完善區域市政基礎及公共服務設施。

  珠三角的發展也是我國大中城市發展的一個縮影。把城市有限的存量土地資源進行提升、擴容,實現更加集約化的發展,這也是今后大中城市發展的思路。

  此前10月19日,在由中國城市規劃學會和重慶市政府主辦的2019中國城市規劃年會上,住房和城鄉建設部副部長黃艷表示,我國的城鎮化率已經接近60%,城市建設的重點已經轉入對存量的提質增效階段,對城市建成區的改造提質,已經成為主要工作內容。

  在這個過程中,各地正加快城市更新改造的步伐,城市更新改造也蘊含著巨大的市場空間,吸引各大企業進入。

  以龍光地產(03380.HK)為例,截至2019年6月末,龍光地產3200億元舊改貨值中,深圳占比最高達到930億元。而就類型結構來看,在龍光地產的總舊改貨值中,舊廠占比為60%,舊村占比為40%。

  佳兆業集團(01638.HK)控股戰略官、戰略研究院院長劉策在第五屆中國城市鎮運營商大會上表示,低效土地需要更新的模式體現其價值。當前大灣區各城因地制宜不斷完善城市更新政策,均以“存量規劃”為主要內容。一方面嚴格控制新增建設用地的總量,鼓勵盤活存量資產釋放優質土地資源;另一方面加大政策扶持力度助推“工改工”發展,加快城市產業轉型升級。

  中原地產首席市場分析師張大偉告訴記者,未來大城市新增的土地指標將不斷減少,更多的將是存量土地的再升級再改造。存量土地的改造,會釋放城市發展所需要的空間,也會提升大中城市整體的容積率。

  此前10月24日,萬科集團(000002.SZ)董事會主席郁亮在談房地產市場應如何建立長效機制時表示,當前國內大城市的土地開發率大部分低于25%,且存在土地用途供應錯配問題。他建議大城市、核心城市、特大城市的土地開發率應該提升到60%。

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